증권사 호텔 등 대체투자 48조원…7조5000원 투자 손실 우려 ‘경고등’
증권사가 해외 유명 호텔이나 발전소 등에 투자했다가 7조5000억원의 손실을 낼 위기에 놓여있다. 전체 투자액(48조원)의 15.7%다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹(세계적 대유행)으로 글로벌 호텔 등 상업용 부동산 시장이 직격탄을 맞으면서 투자 손실액은 더 불어날 수 있다.
4일 금융감독원에 따르면 지난해 4월 기준 22개 증권사들의 해외 대체투자 규모는 48조원(864건)으로 나타났다. 2018년 이후 2년 4개월 만에 40조원 이상이 몰리며 투자액은 50조원에 육박하고 있다. 세계적인 저금리 기조 속에 증권사들이 전통적인 투자처(주식ㆍ채권)에 벗어나 해외 오피스ㆍ호텔ㆍ항만 등에 경쟁적으로 투자를 확대했기 때문이다. 현재 자금은 부동산에 23조1000억원, 항만ㆍ철도 등 특별자산에 24조9000억원 각각 투자됐다.
증권사 해외 대체투자액 48조원. 그래픽=김영희 [email protected]
하지만 코로나19 팬데믹 여파로 증권사의 새 먹거리 투자에 빨간 불이 켜졌다. 전체 투자액의 15.7%인 7조5000억원이 ‘요주의’ 또는 ‘부실’ 상태로 부실 징후가 있다는 진단이 나왔다. 이 가운데 절반 이상이 증권사가 기관을 포함한 개인ㆍ법인 투자자에게 판 금융상품(4조8000억원)에서 나왔고, 나머지는 증권사의 직접 투자(2조7000억원)다.
금융당국이 22개 증권사에 지난해 6월부터 석 달간 대체투자 실태를 자체 점검하도록 한 결과다. 여기서 증권사 대체투자 요주의는 원리금 연체 등 발생 가능성이 큰 투자라는 의미다. 이미 이자를 연체했거나 만기 상환 우려가 커진 투자는 ‘부실’ 단계로 봤다.
증권사 해외 대체투자 부실.요주의 규모. 그래픽=김영희 [email protected]
가장 큰 문제는 부실 징후가 지속되면 개인 투자자의 원금 손실까지 이어질 수 있다는 점이다. 부실ㆍ요주의로 증권사 대체투자 분류된 금융상품(4조8000억원)의 절반 가량(2조3000억원)이 DLS로 개인 투자자와 법인에 판매됐기 때문이다. 전체 DLS 발행액(3조4000억원)의 68%에 이른다.
‘제2의 독일 헤리티지 DLS’ 사태 우려가 나오는 대목이다. 신한금융투자가 2017년부터 중점적으로 판매한 이 상품은 독일의 기념물 보존건물을 사들여 고급 주거시설로 개발하는 사업에 투자하는 상품이다. 하지만 정부의 인허가 문제로 개발이 지연되다 지난해 시행사마저 파산하면서 현재 원금 상환에 어려움을 겪고 있다. 박창균 자본시장연구원 연구위원은 “대다수 증권사가 역외펀드를 가져다가 상품(DLS)을 만들때 투자처(기초자산)에 대해 꼼꼼하게 현지실사를 하거나 법률 검토를 거치지 않는 ‘깜깜이 투자’를 한 게 원인”이라고 지적했다.
해외 대체투자 부실은 증권사의 자산 건전성에도 악영향을 끼칠 수 있다. 전체 증권사가 보유한 대체투자 자산(16조6000억원)의 16%(2조7000억원)는 부실ㆍ요주의 경고를 받았다. 이중 1조6000억원 가량은 이자 연체나 만기 상환 지연 우려도 있다. 코로나19 영향이 크다. 대형 증권사 중심으로 주로 해외 유명 호텔이나 콘도에 투자했는데 여행객이 감소하면서 임대료 수익은커녕 원금 상환까지 지연될 수 있어서다.
김현태 금융연구원 선임연구위원은 ”코로나19사태가 지속되면 글로벌 상업용 부동산 시장 회복이 늦춰져 증권사의 대체투자에 대한 투자위험은 더 커질 수 있다“며 “증권사별로 호텔 지분투자 등 고위험 투자자산을 중심으로 포트폴리오 다변화 노력이 필요할 것으로 보인다”고 조언했다.
증권사 대체투자
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[더구루=오소영 기자] 하나대체투자자산운용이 미국 부동산 회사 비전 프로퍼티스(Vision Properties)와 뉴저지 소재 상업용 빌딩을 매입했다.
15일 업계에 따르면 하나대체투자자산운용은 비전 프로퍼티스와 뉴저지주 저시시티 허든가 70번지 빌딩을 3억 달러(약 3590억원)에 샀다.
이 빌딩은 43만1281ft²(약 1만2120평) 규모로 12층짜리다. 해안가에 위치하며 페리, 철도, 주간고속도로, 경전철이 인근에 있어 교통 인프라가 우수하다. 225대 이상 주차할 수 있는 개조된 주차장과 아트리움 로비를 갖췄고 공용 복도와 지붕 모두 업그레이드됐다.
빌딩 소유주는 덴마크연금펀드(PFA)와 미국 부동산 회사 스피어 스트릿 캐피탈의 합작사였다. 이들은 2019년 건물 매입한 후 개조에 2000만 달러(약 230억원) 이상 지출했다. 현지 온라인 증권사 TD에머리트레이드와 연방주택대출은행, 영국 소프트웨어 회사 피데사, 이탈리아 럭셔리 브랜드 구찌 등이 세입자로 입주해있다.
하나대체투자자산운용과 비전 프로퍼티스는 알파자산운용의 자문을 받아 부동산 거래를 마쳤다. 판매자 주관사로는 현지 부동산 서비스 회사 쿠시먼앤웨이크필드가 나섰다.
하나대체투자자산운용은 미국에서 상업용 자산을 확보하며 수익 강화에 매진한다. 하나대체투자자산운용은 상업용 오피스와 물류센터, 호텔 등 다양한 부동산 실물 자산을 토대로 대체투자 포트폴리오를 구축해왔다. 지난달 20일 기준 투자운용자산(AUM)은 9조6039억원으로 부동산 펀드가 5조3181억원(약 55.3%)을 차지했다.
올해 초에는 2017년 한국투자증권과 컨소시엄을 꾸려 매입한 미국 워싱턴DC 소재 나사(NASA·항공우주국) 본사 건물 매각을 추진했다. 쿠시먼앤웨이크필드가 주관사로 선정됐다.
증권사 해외 대체투자 48조원 시대···‘부실 투자’ 비율 15% 육박
연도별 투자규모는 2017년 이후 급속히 증가하였으나, 2020년 들어 코로나19 사태 등의 영향으로 정체되는 모습을 보였다/사진=금융감독원 국내 증권사들의 해외 대체투자 규모가 48조원을 넘어선 가운데 원리금 연체 등의 우려가 있는 ‘부실·요주의’ 투자 규모는 7조5000억원으로 조사됐다. 금융당국은 코로나19 장기화 등의 영향으로 호텔, 항공기, 무역금융채권 등 투자 관련 추가 부실화 가능성이 있다고 진단했다.
금융감독원이 4일 발표한 ‘증권사의 해외 대체투자 현황 및 향후 대응방안’에 따르면 국내 22개 증권사의 해외 대체투자 규모는 48조원(864건)으로 나타났다. 부동산에 23조1000억원(418건), 특별자산에 24조9000억원(446건)이 투자됐다.
이중 31조4000억원은 투자자에게 재매각됐고 16조6000억원은 증권사가 직접 보유하고 있었다. 증권사 직접 보유분은 22개 증권사 자기자본(55조8000억원)의 30% 수준이다.
증권사의 해외 대체투자는 지난 2017년 이후 대형 증권사를 중심으로 빠르게 늘었다. 해외 오피스빌딩, 호텔, SOC(사회간접자본) 등을 담은 운용사의 펀드를 증권사가 인수한 뒤 재매각하거나 역외펀드를 기초로 파생결합증권(인)을 발행·판매하는 식이다.
투자 지역은 미국(37%), 영국(11%), 프랑스(9%) 등 선진국 투자가 절반을 넘었다. 부동산 투자대상은 오피스(53%), 호텔·콘도(19%) 등에, 특별자산 투자대상은 발전소(41%), 항만·철도(17%) 등에 주로 투자가 이뤄졌다.
◇‘부실·요주의’ 투자 7.5조…추가 부실 가능성 상존=해외 대체투자 48조원 가운데 증권사가 자체적으로 부실·요주의로 분류한 건은 7조5000억원 규모로 전체의 15.7%를 차지했다. ‘요주의’는 원리금 연체 등 발생 가능성이 상당한 투자, ‘부실’은 원리금 연체 발생으로 손실이 예상되는 투자를 의미한다.
투자자 대상 재매각분(31.4조원) 중에서 부실·요주의 분류 규모는 4.8조원(15.5%)으로 이중 역외펀드를 기초자산으로 발행된 DLS의 부실·요주의 규모가 2.3조원(전체 DLS 발행액 3.4조원의 68%)에 달했다/사진=금융감독원 증권사 직접 보유분(16조6000억원) 중 부실·요주의 분류 규모는 2조7000억원(16%), 투자자 대상 재매각분(31조4000억원) 중에선 4조8000억원(15.5%)로 나타났다.
특히 재매각분 중 역외펀드를 기초자산으로 발행된 DLS의 부실·요주의 규모가 2조3000억원에 육박했다. 전체 DLS 발행액의 68%에 달하는 규모다. DLS 발행사가 투자위험을 부담하지 않아 사전검증 절차가 미흡한 데 주로 기인했다고 금감원은 설명했다.
금감원은 “향후 코로나19 사태 장기화, 국가간 교역 축소 등의 영향으로 호텔, 항공기, 무역금융채권 등 투자 관련 추가 부실화 가능성이 상존하고 있다”고 분석했다.
해외 대체투자 평균 만기는 6.8년으로 2022년 이후 만기 도래건이 39조7000억원(86.5%)으로 대부분을 차지했다. 다만 증권사가 재매각 목적으로 투자했으나 재매각하지 못한 상태로 6개월을 초과해 보유하는 투자 규모도 3조6000억원으로 나타났다.
◇금감원 “대체투자 가이드라인·부동산 그림자금융 DB 구축”=앞서 금감원은 지난해 6~8월 증권사들에 해외 대체자산 투자·재매각 실태에 대한 자체점검을 주문하고 점검결과를 각 증권사 이사회에 보고토록 했다. 저검결과 일부 업무절차에 개선이 필요한 것으로 나타나 해당 증권사에 업무절차 보완 및 모니터링 체계 강화 등을 지난해 11월 주문했다.
향후 금감원은 ‘증권사 대체투자 가이드라인’과 ‘부동산 그림자금융 DB’ 등을 구축하고 시행해 리스크 관리에 집중할 계획이다. 또 환매 연기 등 부실 발생 투자건에 대한 점검을 강화하고 역외펀드 기초 DLS 실태 점검을 통해 투자손실 등 모니터링을 강화한다는 계획이다.
금감원은 “해외 대체투자는 규모가 크고 중도환매가 어려워 부실화될 경우 증권사 건전성에 미치는 영향이 중요하고 투자자 피해구제에도 상당기간이 소요된다”며 “증권사의 해외 대체투자 관련 리스크관리 취약점을 개선하고 투자자보호를 위한 내부통제 절차를 강화할 필요가 있다”고 지적했다.
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대체투자 관련 국내 도서는 전무하다고 볼 수 있으며 해외 도서의 경우 원서로 인해 번역에 어려움을 겪고 있습니다. 투자 현황 보고서 출판물 및 대학교재를 제외하면 실무에 적용할 수 있는 도서는 없다고 봐도 무방합니다.
2. 고가의 오프라인 강의
백만 원을 호가하는 오프라인 강의 가격, 강의 기간(6~8주)가 끝나면 남는 게 없는 것처럼 느껴지던 오프라인 강의. 다시 복습하고 싶은데. 할 수가 없다?
3. 전무한 국내 온라인 강의
그 어디에도 대체투자 운용을 배울 수 있는 온라인 강의는 없었지만 다양한 자산 관련 Case Study로 함께 하는 강의를 패스트캠퍼스가 준비했습니다. 대체투자 실무를 온라인으로 배울 수 있다는 걸 그 누구도 예상할 수 없었겠지만 이제는 가능! 대체투자 현업 전문가 강사님들과 함께하는 온라인 강의, 기대하셔도 좋습니다.
그래서 준비했습니다.
대체투자 운용실무 온라인 과정!
대체투자 시장의 인기 자산
운용 방식을 한 번에 배우는 강의
부동산 / 선박 / 항공기 / 인프라 / 에너지 등
대체투자 업계에서 가장 핫한 자산들을 중심으로
업계의 실제 업무 방식과 Case Study를 병행하여 학습합니다.
구글링해도 나오지 않는
강의 자료 미리보기
본격적인 강의에 들어가기 전에 실제로 공부할 자료들을 둘러보세요.
아래 자료는 인프라/에너지 파트의 개요 부분입니다.
Project Financing의 정의
경제적 인프라 자산 vs 사회적 인프라 자산
주식/채권? 이제는 대체투자다!
자산운용사들 사이에서 급격히 뜨고 있는 대체투자!
그 이유는 무엇일까요?
기존 투자 시장을 앞지르는
대체투자 시장의 가파른 성장세
전통적인 투자수단의 수익성 악화에 대응하여
대체투자 규모는 지속적으로 확대되고 있습니다.
전통적인 투자 자산과 차별화된 특성들
대체투자의 매력
대체 투자의 특성들을 살펴보면
기관/개인 투자자들사이에서 왜 대세로 떠오르고 있는지 알 수 있습니다
이 중에 하나라도 내 얘기 같다면?
본 강의를 추천드립니다!
이런 어려움을 겪고 있다면
대체투자 운용실무 강의가 정답!
- 회사의 부실채권이나 부동산을 맡아 관리하면서 출자전환, 신규자금 지원 등으로 살려낸 뒤 매각하는 일을 전문으로 하며 동시에 부동산 개발, 채권추심, 신용조사 등을 주요 업무로 하고 있음. 가장 메인으로 다루는 업무가 부동산 펀드/리츠 설정 등의 대체투자 실무 업무인데, 이를 제대로 배울 수 있는 인적 환경이 조성되지 않아 실무에 어려움을 느끼시는 분들
- 예금, 대출 및 증권 및 세무 법률 상담 까지 자산에 관련한 모든 서비스를 제공하고, 채권, 선물, 옵션, 부동산, 리츠 등에 이르는 다양한 상품들을 대상으로 포트폴리오를 작성하고 그에 대한 조언 및 관리를 해주어야 하기 때문에 관련 필요 지식이 없는 경우 부동산 관련 자산운용 업무를 수행하는데에 어려움을 느끼시는 분들
부동산 관련 투자자산운용사, 공인회계사, 공인감정평가사
- 부동산 전문 인력들은 부동산 분야에서 양질의 부동산 파생상품이나 대출상품을 개발하는 업무를 하고 있으므로 부동산 펀드 및 리츠에 대한 이해가 필요하신 분들
대체투자 인프라/에너지/항공기/선박 파트 종사자
- 각 프로젝트의 운용 규모가 큰 대신 그 종류가 많지 않고 운용 인력은 더욱 적어 부동산에 비해 더욱 배우기 어려우며, 일반적으로 별도의 부서로 편성되지 않아 업무 수행시에 어려움을 겪는 현직자가 많음. 특히 현 상황과 정책 예측에 따라 케이스별로 모델이 완전히 달라지는데, 이를 예상하고 투자 모델을 만드는 데에 어려움을 느끼시는 분들
금융권 내 타 분야 투자 업무 종사자
- 대체투자 분야로의 이직을 모색하며 커리어를 확장하고싶지만 지식과 경험이 부족해 문제를 겪고 있는 분들
대체투자에 흥미가 있다면 누구나
-현재 부동산 개발 업무를 진행하는 시공사, 디벨로퍼 / 취업 준비생, 커리어 전환 목표자, 대체투자 업계 주니어 / 금융권 커리어로 전환을 모색중인 타 직종의 직장인
대체투자 운용실무
올인원 패키지 강의 목표.
대체투자 운용실무 강의를 듣고나면
이런 것들을 배울 수 있게 됩니다.
부동산 투자/자산운용 현업 전문가들의 실무 중심 강의로 부동산 투자/자산운용을 위한 시장분석, 투자 및 펀드설정 프로세스, 법률검토 스킬셋을 습득할 수 있습니다.
오피스 투자분석을 위한 통계지표 및 시장분석 스킬을 습득 할 수 있습니다. Cap rate, NOI, 권역별 매매가격 및 거래사례, 투자자 선호도 등 엑셀을 활용하여 약식 오피스 Valuation, 투자 및 펀드설정 프로세스를 습득 할 수 있습니다.
IRR, 분배율 산정, 입찰참여, 실사(Due Diligence), 금융구조, 투자자 유치, 매매계약, 펀드설정 등 리츠, 부동산펀드 관련 법률, 검토사항, 쟁점 및 인가절차를 습득 할 수 있습니다.
최고가 가르칩니다
대체투자 운용실무 강사님 소개.
대체투자 전문가 중의 전문가들만 모셨습니다.
누구도 따라올 수 없는 경력의 대체투자 강사님들을 소개합니다.
김연종 강사님
초대형 투자 건만 30건 이상!
대체투자의 진짜 전문가
현) 증권사 IB 업무
전) 메리츠화재/KB생명 대체투자 실행 및 심사
전) 키움투자자산운용 : 부동산 펀드 매니저
전) 하나다올신탁 : 부동산 신탁 업무
전) 삼성물산 건설부문 : 주택관련 개발/재개발/재건축 사업관리
[포트폴리오]
2009년~2014년 에너지/인프라 사업 투자경험
- [집단에너지 3건] 청라 집단에너지사업 PF 등
- [LNG복합화력 2건] 포천 LNG복합화력발전소 PF 등
- [석탄화력발전 1건] 새만금 석탄화력발전소 PF
- 증권사 대체투자 [도로/철도 BTO 7건] 인천공항철도 BTO PF 등
- [BTL 2건] 대구경북과학기술원 BTL PF 등
2009년~2014년 상업용부동산 투자경험
- [오피스 2건] 센터원빌딩 등
- [물류센터 2건] 안성 홈플러스 물류센터 등
- [쇼핑몰 1건] 롯데 광명 복합쇼핑몰
2014년~2018년 에너지/인프라 사업 심사경험
- [철도/도로/항만 BTO 4건] 부산신항 제2배후도로 BTO PF 등
- [국내 LNG발전 3건] 춘천 LNG복합화력발전소 PF 등
- [국내 석탄화력발전 1건] 강릉 석탄화력발전 PF 등
- [해외 발전사업 4건] 캘리포니아 등
태양광발전사업 대출 등
- [해외 기타인프라 1건] 호주 국립 문서보관소 대출
2014년~2018년 상업용부동산 심사경험
- [미국 오피스 8건] 맨하튼 Downtown 10 Hudson Yards 등
- [미국 호텔 5건] 하와이 빅아일랜드 포시즌 호텔 등
- [미국 리테일/멀티패밀리 2건] 맨하튼 5th Ave 올림픽타워 등
- [유럽 오피스/호텔 2건] 비엔나 오피스 등
이종규 강사님
[이력]
한국미래산업개발원 원장
한양대학교 겸임교수
세종대학교 겸임교수
단국대학교 외래교수
한국생산성본부 부설 한국사회능력개발원 지도교수(현)
한국 부동산 중개업협회 전임교수(현)
(주)우방ENC 대표이사
(주)우방 전무이사
서울시 SH공사 도시재생사업 자문위원
서울시 성동구청 분양가 심의위원
울산시 도시개발공사 자문위원
[포트폴리오]
- 공동주택 개발사업
서울 고척동, 부천 송내동 등 공동주택 약 4800세대
- 주상복합시설 및 오피스텔 개발사업
서울 미아동, 목동 등 주상복합 및 오피스텔
- 상가 등
서울 관악, 강남 백화점, 광명 쇼핑몰 개발사업 등
- 산업단지 등
역세권 개발사업, 프론티어 개발사업 산업단지 개발사업, 어민보상 토지 개발사업 등
- 체육시설, 골프장, 리조트 등
무주 리조트, 고창지역 골프장, 포천 골프장 및 골프텔 개발사업 등
프로젝트의 이해 - PROJECT의 리스크
자금조달의 이해 - 조달방법과 상환 담보력
상업용 부동산 Valuation Skill - 약식 Cash Flow 작성방법 #1
국내 상업용 부동산 - 국내 Case Study #3 : 켄달스퀘어 물류창고
경쟁자산 - 국내 신재생에너지발전
경쟁자산 - 해외 미국 발전시장
1. 부동산 대체투자 시장의 이해
Chapter 1. 금융의 증권사 대체투자 이해
1. 금융일반론
2. 금융기능과 대체투자
3. 금융기관의 역할과 특징
Chapter 2. 대체투자의 이해
1. 부동산 금융
2. 부동산 펀드
3. 리츠
4. 부동산 신탁
5. ABS와 MBS
6. CF와 PF
Chapter 3. 프로젝트의 이해
1. 프로젝트의 이해
2. 부동산 개발 PROJECT의 이해
3. PROJECT의 절차
4. PROJECT의 리스크
Chapter 4. 자금조달의 이해
1. PROJECT 단계별 소요자금
2. 소요자금 조달방법
3. 현금흐름과 파이낸싱
4. 조달방법과 상환 담보력
Chapter 5. 프로젝트별 PF 이해
1. 토지개발과 파이낸싱
2. 주택개발과 파이낸싱
3. 수익형 부동산과 파이낸싱
2. 국내외 상업용 부동산 Valuation
Chapter 1. 상업용 부동산 Valuation 기초
1. Real 증권사 대체투자 Estate Valuation 기초
2. Capitalization Rate의 이해
3. Capitalization Rate 관련 Sample Problem
4. Discounted Cash Flow의 이해
Chapter 2. 상업용 부동산 Financing
1. Financial Leverage
2. Loan Structure, LTV & DSCR
Chapter 3. 상업용 부동산 Valuation Skill
1. 약식 Cash Flow 작성 방법 #1
2. 약식 Cash Flow 작성 방법 #2
Chapter 4. 국내 상업용 부동산
1. 국내 투자 재무모델의 이해
2. 국내 Case Study #1
3. 국내 Case Study #2
4. 국내 Case Study #3
Chapter 5. 해외 상업용 부동산
1. 해외 오피스 권역별 시장 동향 및 전망
2. 해외 기타자산 권역별 시장 동향 및 전망
3. 환율 및 해외투자 구조의 이해
4. 해외 투자 재무모델 작성 방법
5. 해외 Case Study
3. 인프라/에너지 대체투자
Chapter 1. 강의 소개
Chapter 2. 인프라 개요
Chapter 3. 경쟁자산
01. 경쟁자산 개요 및 전력거래시장 소개
02. 국내 : 전력거래시장 사례
03. 국내 : 민간발전사업 개요
04. 국내 : LNG 공급 및 발전
05. 국내 : 신재생에너지 발전
06. 해외 : 미국 발전시장
07. 해외 : 해외 신재생에너지 기업
08. 해외 : 해외 미드스트림 개요
09. 해외 : 해외 미드스트림 사례
Chapter 4. 사용자부담자산
01. 국내 : 민간투자사업 개요
02. 국내 : 민간투자사업 BTO 사례
03. 해외 : 해외 PPP(Demand Base) 구조
Chapter 5. 규제자산
01. 해외 : 규제자산 개요
02. 해외 : 규제자산 투자환경 및 규제방식
03. 해외 : 규제자산 Aviation Sector 분석
Chapter 6. 사회적 인프라자산
01. 국내 : 민간투자사업 BTL 사례
02. 해외 : 해외 PPP(Availability Base) 구조
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수업 시수
• 17개 대주제, 60 여개 강의 클립
• 약 34시간 분량
수강 기간
• 수강료 1회 결제로 평생 소장
부가 학습 자료
• 강의 영상 공개 후, 마이페이지 > 내 강의 보기 > 온라인 강의장에서 확인 가능
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본 패키지는 약 34시간 분량으로, 일 1시간 내외의 학습 시간을 통해 정상 수강 기간(=유료 수강 기간) 내에 모두 수강이 가능합니다.
– 수강시작일 :
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