레버리지 사용

레버리지 사용

레버리지(Leverage)는 '지레'라는 의미다. 금융 시장에서 자산투자로부터의 수익 증대를 위해 차입자본을 끌어다가 자산매입에 나서는 투자전략을 총칭하는 말이다. 지레를 이용하면 실제 힘보다 몇 배 무거운 물건을 움직일 수 있듯이 타인의 자본을 지레로 삼아 레버리지 사용 레버리지 사용 실제 가격변동률보다 몇 배 많은 투자수익률이 발생하는 것을 레버리지라고 부른다. 영국과 호주에서는 레버리지(leverage) 대신 기어링(gearing)이라고 부른다.

개요 [ 편집 ]

레버리지는 사전적인 의미로 물리 역학의 '지레'를 의미한다. 지레를 이용하여 적은 힘으로 무거운 물체를 들어 올릴 수 있는 것처럼, 타인의 자본을 지레로 삼아 적은 자본을 가지고 높은 수익률을 얻을 수 있는 투자전략이다. 경기가 호황일 때 효과적인 투자법으로 상대적으로 낮은 비용과 금리로 자금을 끌어와 수익성이 높은 곳에 투자하면 조달 비용을 갚고도 수익을 남길 수 있기 때문이다.

예를 들어, 자기자본 100만 원을 투자하여 20만 원의 이익을 얻으면 20%의 투자수익률을 낸 것이다. 그러나 투자자금 100만 원 중 40만 원만 자기자본이고 나머지 60만 원은 대출자금일 경우 총투자액 100만 원에 대해 20%인 20만 원의 이익을 냈기 때문에 대출자금에 대한 이자를 제외하고 자기자본 40만 원에 대한 투자수익률은 50%가 되어 실제 가격변동률 20%의 2.5배가 된다.

이익을 볼 때와 마찬가지로 손해를 볼 때도 동일한 논리가 적용된다. 레버리지를 사용하여 수익이 발생하는 것을 '정(+)의 레버리지 효과', 손실이 발생하는 것을 '부(-)의 레버리지 효과'라고 한다. [1]

수익이 차입 비용보다 많다면 레버리지가 문제가 되지 않다. 그러나 손실이 발생하는 경우 레버리지를 하지 않았을 때에 비해 손실 규모가 커지게 된다. 마찬가지로 자기자본 100만 원을 투자하여 20만 원의 손실을 내면 20%의 투자손실률을 낸 것이다. 그러나 투자자금 100만 원 중 40만 원만 자기자본이고 나머지 60만 원은 대출자금일 경우 총투자액 100만 원에 대해 20%인 20만 원의 손실을 냈기 때문에 대출자금에 대한 이자를 제외하고 자기자본 40만 원에 대한 투자손실률은 50%가 된다.

레버리지는 시세차익을 목적으로 하는 부동산 투자, 갭 투자가 대표적이며 사모 펀드에서의 차입 매수, 주식과 암호화폐 시장에서 차입 매수 후 매도인 공매수, 차입 매도 후 매수인 공매도가 여기에 속한다.

종류 [ 편집 ]

영업 레버리지 [ 편집 ]

영업 레버리지는 기업의 영업활동 시 발생하는 비용을 고정비와 변동비로 분류했을 때, 영업비용 내의 고정비용을 의미한다. 생산수준이 높고 매출액에 대한 고정비용의 비율이 낮을수록 생산량의 변화에 따르는 이익의 변동률은 낮아지게 되므로 레버리지 사용 기업의 안정화가 이루어진다. 영업 레버리지가 높은 경우 매출액이 변할 때 영업이익은 매출액이 변하는 비율보다 더 큰 비율로 변하는 것을 영업 레버리지 효과라고 부른다. [2]

영업 레버리지도 [ 편집 ]

영업 레버리지도(DOL; Degree of Operating Leverage)는 매출액의 변화율에 대한 영업이익의 변화율로 측정할 수 있다.

• EBIT: 세전 영업이익
• Q: 매출량
• TR: 매출액
• VC: 영업변동비
• FC: 영업고정비

재무 레버리지 [ 편집 ]

재무 레버리지는 기업이 자본조달을 위해 타인자본을 사용할 때 생기는 재무고정비인 이자 비용을 부담하는 정도를 의미한다. 타인자본과 자기자본의 비율을 어떻게 하는가에 따라 수익률이 영향을 받는데 고정적인 금융비용의 지급으로 영업이익의 변동이 세후 순이익의 변동이 확대되는 것을 재무 레버리지 효과라고 한다. [2]

재무 레버리지도 [ 편집 ]

재무 레버리지도(DFL; Degree of Financial Leverage)는 레버리지 사용 영업이익의 변화율에 대한 주당순이익의 변화율로 측정할 수 있다.

• EBIT: 세전 영업이익
• EPS: 주당순이익
• TR: 매출액
• VC: 영업변동비
• FC: 영업고정비
• I: 이자비용(재무고정비)

결합 레버리지 [ 편집 ]

결합 레버리지((DCL; Degree of Combined Leverage))는 영업 레버리지와 재무 레버리지를 결합한 것으로 매출액의 증감이 회사의 순이익 증감에 대하여 레버리지의 결합 효과를 미치게 하는 것이다. 매출액과 당기순이익의 관계에서 당기순이익 증가를 위해 고정자산과 타인자본 이용으로 인한 고정비용의 부담 정도를 의미한다. 영업 레버리지가 영업 이익의 변화율을 증가시키면 증가한 영업 이익의 변화율에 대하여 재무 레버리지가 작용하여 주당 이익의 변화율을 더 증가시킨다. 이처럼 적은 매출액의 변화가 영업 레버리지와 재무 레버리지의 상승작용을 거쳐 매우 큰 폭의 주당이익 변화로 연결되는 것을 결합레버리지 효과라고 한다. [2]

결합 레버리지도 [ 편집 ]

결합 레버리지도는 매출액의 변화율에 대한 주당순이익의 변화율을 나타낸 것으로 영업레버리지x재무레버리지로 계산한다.

• EBIT: 세전 영업이익
• EPS: 주당순이익
• Q: 매출량
• TR: 매출액
• VC: 영업변동비
• FC: 영업고정비
• I: 이자비용(재무고정비)

디레버리지 [ 편집 ]

디레버리지(Deleverage)는 레버리지의 반대 개념으로 부채나 차입을 상환하여 줄여가거나 없애는 것이다. 레버리지를 하여 손실이 날 경우 막대한 피해를 보기 때문에 이러한 상황을 피하고자 기업은 차입금을 상환하여 부채를 축소하고, 은행은 대출을 축소, 회수하려 하며, 신흥시장에서는 외국자본이 급격히 빠져나가는 형태로 나타난다. 디레버리지가 레버리지 사용 급격하게 진행되면 유동성에 영향을 미쳐 자산가치 급락에 대한 불안감이 커지며 서로 자금을 빌려주지 않는 신용경색 국면이 나타나고 실질금리 상승에 따른 부채부담을 증가 시켜 디플레이션과 부채증가의 악순환에 빠질 수 있다. [3]

위험성 [ 편집 ]

레버리지는 경기가 호황일 때 유용하다. 경기가 불황일 경우 레버리지로 인한 막대한 손실을 볼 수 있다. 대표적인 사건이 2008년 시작된 세계금융위기의 직간접적인 원인이 되는 서브프라임 모기지 사태이다. 경기가 호황일 때 과도한 레버리지를 이용한 부동산 대출에서 시작되어 부동산 버블이 꺼지면서 다수의 서브프라임 고객이 디폴트를 선언하였고 거품이 꺼지자 경기도 불황으로 이어지고 일자리도 줄어들었다. 무리해서 집을 산 사람은 파산 위기에 빠졌고 부동산의 매물이 급격하게 늘면서 가격도 급락하였다. 부동산을 팔아도 대출을 갚을 수 없어 금융기관이 파산하였고 세계금융위기가 시작되었다.

이 때문에 정부는 주택담보대출의 규모를 줄이고자 큰 노력을 한다. 주택담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI)도 과도한 레버리지 효과를 제한하기 위한 정책 수단 중 일부이다. 또한, 기업이 과도한 레버리지 효과를 노리는 것을 경계하기 위해 정부는 기업의 실질 부채비율을 감독하고, 차입매수(LBO)를 통한 인수, 합병을 규제하는 등 각종 정책을 사용하고 있다. [4]

각주 [ 편집 ]

참고자료 [ 편집 ]

• 〈레버리지〉, 《네이버 지식백과》
• 〈레버리지〉, 《네이버 지식백과》
• 〈영업레버리지〉, 《네이버 지식백과》
• 〈재무레버리지〉, 《네이버 지식백과》
• 〈결합레버리지〉, 《네이버 지식백과》
• 〈디레버리지〉, 《네이버 지식백과》
• 〈레버리지〉, 《위키백과》
• 〈Leverage (finance)〉, 《wikipedia》

같이 보기 [ 편집 ]

이 레버리지 문서는 암호화폐 거래에 관한 글로서 검토가 필요합니다. 위키 문서는 누구든지 자유롭게 편집할 수 있습니다. [편집]을 눌러 문서 내용을 검토·수정해 주세요.

레버리지 사용

Money on Chain DeFi 생태계, RIF 담보 스테이블코인 및 RIF 레버리지 상품과 함께 계속 성장세.

최초의 비트코인 담보 DeFi 프로토콜 중 하나를 구축하고 배포한 회사인 Money on Chain이 오늘 RIF 토큰 지원을 받고 RSK 네트워크에 배포된 RIF on Chain DeFi 플랫폼을 출시하며 RIF 생태계로의 기술 확장을 발표했다. 런칭 시의 RIF on Chain 플랫폼은 서로 상호작용하며 사용자의 요구에 따라 여러 목적으로 개발된 세 가지 주요 자산으로 구성된다. 이는 RIF ​​달러(RDOC), RIFpro(RPRO) 및 RIFX를 포함한다.

RDOC는 미국 달러에 레버리지 사용 페그된 스테이블 코인으로 변동성에 대한 헤지 역할을 하는 RIF 토큰으로 담보화된다. 이 자산의 주요 차별점은 사용자가 플랫폼에서 자신의 RIF 토큰으로 직접 구매할 수 있기 때문에, RDOC 획득을 위한 부채 담보부 포지션(CDP)이 필요하지 않다는 점이다. RDOC 보유자는 자기 RDOC를 완전 제어할 수 있으며, 호환되는 하드웨어 월렛에 자유롭게 전송하고 저장할 수 있다. 또 RDOC로 2020년에 런칭할 RIF 마켓 플레이스 내의 모든 상품을 구입할 수 있게 된다.

RPRO는 RIF 토큰 가격 변동성을 반영하는 토큰 플랫폼으로, 플랫폼 거래에서 생성된 수수료 일부를 수집해 RIF 토큰에서 불로소득을 얻고자 하는 사용자를 위해 설계되었다. 토큰 보유자는 근본적으로 이러한 방식으로 RIF를 담보해 RIF 토큰 DeFi 생태계의 중요한 부분으로 남으면서 수입을 얻을 수 있다. RIFPRO 역시 호환되는 하드웨어 월렛으로 전송 및 저장할 수 있다.
RIFX는 RIF 토큰 가격 변동에 노출되기를 원하는 사용자를 위한 레버리지 자산이다. RIFX 포지션 보유자에게는 RIF 가격 상승이나 하락에 따른 손실 발생과 함께 이익 퍼센티지의 2배를 얻을 가능성이 있다. 이 레버리지 포지션의 컨트랙트는 플랫폼의 첫 번째 버전에서 30일마다 갱신되게 설정될 예정이다.
지난달 DeFi 생태계에서 가장 강력한 가격 변동성을 입증한 Money on Chain(MOC) DeFi 프로토콜은 아시아 및 라틴 아메리카 같은 전략적 시장에서의 새로운 이니셔티브 시작과 함께 사용자 수가 꾸준히 증가하고 있는 RIF 토큰과 같은 대규모 커뮤니티 토큰을 추가해 기술 사용을 높일 것을 예상한다.

Money on Chain의 CEO인 Max Carjuza는 이에 대해 다음과 같이 말했다. “Money on Chain 프로토콜을 설계할 때는 해당 금융 모델을 다른 담보 자산과 함께 사용할 수도 있다고 생각했습니다. RIF가 RSK 네트워크를 통해 여러 신규 인프라 서비스를 제공해 비트코인에 대한 DeFi 채택을 가속화할 것이라 생각합니다. RDOC를 사용하면 RSK 인프라 프레임워크를 사용하는 사람들은 암호화폐 세계의 자연적 변동성에 대한 노출 없이 해당 서비스 비용 지불에 스테이블코인을 사용할 수 있게 됩니다. 이처럼 훌륭한 프로젝트와 협력할 수 있어서 아주 기쁩니다.”

IOV Labs의 CEO인 Diego Gutierrez Zaldivar는 다음과 같이 코멘트했다. “DeFi 생태계가 얼마나 빠르게 성장하고, 더 많은 상품을 런칭하면서 더 폭넓은 채택을 달성해 왔는지 경험할 수 있어서 아주 좋았습니다. Money on Chain 같은 최고의 DeFi 기술이 RIF 토큰과 RBTC 블록체인을 선택해 이러한 고성장 경쟁 환경에서 상품을 개선하고 포지셔닝할 수 있게 되어서 기쁩니다.”

Money on Chain 소개

Money on Chain 프로토콜은 새로운 스테이블코인 토큰을 생성할 수 있게 해 혁신적인 금융 시스템 거래에 현 암호화폐 시장의 변동성에 대한 자유를 선사하며, 즉각적이고 비용 효율적이며 현재 암호화폐 시장의 변동성이 없는 거래가 가능한 세상을 활성화한다. 또 마찰이 없는 국제 거래를 통해 개인 및 회사가 변동성 리스크 없이 비트코인 블록체인을 이용할 수 있게 한다. 따라서 Money on Chain은 비트코인의 분산화, 보안, 불변성과 기존 신용 화폐의 안정성이라는 장점만을 모아 두 마리 토끼를 잡는 솔루션을 제시한다.

IOV Labs는 목표 지향적 단체로서 전 세계의 금융 화합을 촉진하며, 초기 기술과 대중 채택 간에 존재하는 격차를 좁힐 블록체인 기반의 금융 시스템에 필요한 플랫폼을 개발하고 홍보하는 데 집중할 예정이다.

이 단체는 현재 RSK 스마트 컨트랙트 네트워크, RIF및Taringa!플랫폼을 개발하고 있다. 병합 채굴을 통해 비트코인 해시 파워에 의존하는 RSK 네트워크는 전 세계에서 가장 안전한 스마트 컨트랙트 플랫폼 중 하나이다. RIF는 통합된 환경에서 더 빠르고, 쉽고, 확장 가능한 분산 응용 프로그램(dApps)의 개발을 가능하게 해 비트코인과 RSK의 대중 채택을 활성화하고자 하는 개방형 및 분산형 인프라 프로토콜의 모임이다. Taringa는 3천만 명의 사용자와 1,000개의 활발한 온라인 커뮤니티를 보유한 라틴 아메리카 최대의 스페인어 구사 소셜 네트워크로, 비트코인, RSK, 그리고 RIF와의 통합으로 개인이 정보와 가치를 완전히 통제할 수 레버리지 사용 레버리지 사용 있는 미래의 인터넷을 형성할 수 있게 도울 것이다.

레버리지 사용

ETF가 추종하고자 하는 지수를 말하며, 통상 비교지수, 벤치마크(Benchmark) 등으로도 불립니다. 투자자는 ETF의 수익률과 기초지수의 수익률을 비교해 봄으로써 ETF의 성과를 확인할 수 있습니다.

발행시장에서 투자자와 ETF운용회사(집합투자업자) 사이에서 설정 또는 환매를 위한 창구역할을 하는 증권회사를 말합니다. 각 ETF별로 복수의 AP를 지정하고 있으며, AP는 투자자의 요청이 있는 경우 투자자를 대신해 설정 또는 환매에 필요한 PDF를 직접 매매해 줌으로써 투자자가 현금만으로 ETF를 설정 또는 환매할 수 있도록 지원해 주기도 합니다.

유통시장에서 ETF 매매가 원활하게 이뤄질 수 있도록 ETF의 유동성을 책임지는 증권회사를 말합니다.
통상 AP 중에서 1개사 이상이 LP로 지정되며, LP는 일정 수준의 호가범위 안에서 매수와 매도 물량을 공급해야 합니다.
이를 통해 투자자는 장중 대부분의 시간 동안 ETF의 NAV 또는 iNAV에서 크게 벗어나지 않는 가격으로 거래할 수 있으며, 거래량이 낮은 ETF라도 언제든지 거래가 가능하게 됩니다.
(다만, 오전 9:00~9:10 및 오후 2:50~3:00까지의 동시호가시간대에는 LP의 호가제공 의무가 없으므로 유의하시기 바랍니다.)

ETF가 추종하고자 하는 지수를 말하며, 통상 비교지수, 벤치마크(Benchmark) 등으로도 불립니다. 투자자는 ETF의 수익률과 기초지수의 수익률을 비교해 봄으로써 ETF의 성과를 확인할 수 있습니다.

- 대상종목 : 선물시장에 상장된 KOSPI200 지수선물 최근월종목의 가격과 연동하는 지수

- 산출방법 : 선물시장에 상장된 KOSPI200 최근월종목의 가격을 기준으로 다음과 같이 산출

F-KOSPI200 지수 = (비교시점의 선물약정금액/기준시점의 선물약정금액) X 1000

(다만, 최근월종목의 최종거래일에는 차근월종목의 가격을, 최종거래일의 직전 거래
일에는 최근월종목과 차근월종목의 평균가격을 사용하여 산출)

- 기준일 및 기준지수: 2007.01.02, = 1,000pt

- 해당지수에 대한 정보는 www.krx.co.kr에서 검색하실 수 있습니다.

※ 비교지수는 회사의 판단에 따라 변경될 수 있으며, 변경시에는 법 제89조제2항에 따라 집합투자업자 등의 홈페이지 및 한국거래소 공시 등을 통해 안내해 드릴 예정입니다.

부동산 개발사업 '양날의 검' 레버리지

부동산 개발사업(시행업)은 부동상 상품 공급을 목적으로 토지의 형질 변경이나 건축물, 건물 등을 건설해 판매, 또는 임대하는 사업을 말한다. 많은 사람들이 이 사업을 하면 큰돈을 벌 수 있다고 생각한다.

맞는 말이기도 하다. 그러나 그만큼 감당해야 할 위험도 크고 대박의 확률도 생각보다 높지 않은 것이 부동산 개발업이다.

부동산 개발사업으로 대박을 꿈꾸는 이들에게 교훈이 될 만한 사례가 있다. 개인 명의로 부동산 개발사업을 하던 A씨는 2년 전 경기도 파주에 건물을 짓기로 하고 사업 계획서를 만들어 은행에 대출을 신청했다. 하지만 은행은 사업 계획서를 반려했다. 수익성이 너무 부풀려져 있는 게 문제였다.

A씨는 은행을 설득하고 다른 은행을 알아보는 등 대출 승인을 받으려 몇 개월을 보냈지만 모두 요지부동이었다. 오히려 빚을 내서 산 땅이 이자가 감당이 안 되는 상황에 이르고 말았다. 결국 A씨는 해당 사업 계획을 포기할 수밖에 없었다. 영세한 개인사업자였던 A씨의 생활도 나락으로 떨어져 현재까지 힘들게 생활을 하고 있다.

과욕이 부른 참사다. 부동산 시행업계에서는 이런 사례는 비일비재하다.

부동산 개발에 레버리지 잘 활용하면 대박

반면 A씨와는 달리 부동산 개발업으로 큰 수익을 낸 경우도 적지 않다. 이런 사례들을 분석해보면 대부분 높은 레버리지(차입 자본으로 투자를 하는 것)를 잘 활용했다는 공통점을 찾아 볼 수 있다.

일반적으로 부동산 개발사업의 경우 총 사업비는 자기 자본(에쿼티)과 타인 자본(금융 및 시공사의 외상 부담)으로 이루어진다. 그런데 여기서 타인 자본이 많게는 자기 자본의 10배 가까이 투입되면 그만큼 레버리지 효과가 커지고 수익률도 높아지게 된다.

하지만 문제는 대출 등 타인자본을 활용한 레버리지의 활용은 양날의 검이 될 수 있다는 점이다. 높은 레버리지 비율이 개발 사업자에게 대박을 안겨줄 수도 있지만, 반대로 쪽박을 차게 만들 수도 있기 때문이다.

▲ 부동산 개발 투자 초보일수록, 본인에게 맞는 적절한 금융 대출이 무엇인지 먼저 고민해야 한다.※사진은 독자의 이해를 돕기 위한 것으로 기사 내용과는 전혀 관련이 없습니다.

레버리지를 활용해 부동산 개발사업을 진행하다가 실패하게 되면 단순히 자기 돈 몇 푼을 잃고 마는데 그치는 게 아니다. 이 경우 막대한 빚더미와 함께 채무불이행자로 추락해 재기가 어려울 정도의 타격을 입을 수 있다.

실제 사례가 있다. 필자가 처음 P2P 회사를 창업하고 1호 상품 출시를 위해 물건들을 검토할 당시 유력한 1호 상품의 후보였던 충남 당진의 한 다세대주택 현장의 경우가 이런 사례에 해당한다.

당시 당진의 다세대주택 공사를 진행하다가 사업비가 부족해진 개발업자는 필자에게 그럴듯한 사업 계획을 제시했다. PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 회수에 결정적인 요소인 준공 후 예상 담보가치 기준 LTV(Loan To Value ratio·주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산 가치의 비율) 또한 상당히 안정적이었다.

그런데 개발업자는 필자의 지속적인 요구에도 불구하고 기존에 지출된 사업비 상세 내역은 제출하지 않고 버텼다. 기존 사업비 지출 내역은 현재 시점까지의 공정률과 비교해 사업비가 어떻게 집행되었는지를 확인할 수 있는 기본적인 근거 자료다. 기존 지출 사업비 내역이 있어야 실제 개발업자가 투입한 에쿼티를 산출할 수 있다.

하지만 당진 다세대주택 개발사업자는 이런저런 핑계를 대며 자료 제출을 미루면서 시간을 끌다가 거의 투자심의가 통과되기 직전에 자료를 제출했다.

개발업자가 제출한 기존 사업비 지출 내역을 분석해 보니 실제 개발업자가 투입한 에쿼티가 총사업비 대비 5%도 안 된다는 사실이 밝혀졌다. 5%의 에쿼티로 사업을 진행한다는 말은 바꿔 말하면 20배의 레버리지를 쓴다는 것이다. 결국 해당 현장(당진 다세대주택)에 대한 대출은 실행되지 않았다.

그런데 필자는 얼마 후 다른 P2P회사가 그 현장에 대출을 실행한 것을 우연히 알게 됐다. 하지만 필자의 예상대로 그 현장은 결국 준공되지 못한 채 부실화됐다.

이 현장의 경우 자기 자본의 20배에 달하는 레버리지를 썼던 개발업자가 만약 건물을 정상적으로 준공만 시켰다면 아마도 투입한 자본 대비 꽤 큰 수익률을 얻었을 것이나, 하지만 결과는 정반대였고 빚더미에 앉다 못해 사기죄로 구속까지 되었다는 소식까지 들려 왔다.

부동산 개발 투자, 무작정 따라 하다간 '쪽박'

부동산 시장에서 소위 ‘시행업자’로 불리는 부동산 개발업자들은 개발사업을 하면서 99.99% 타인자본을 사용하게 된다. 아무리 돈이 많은 사람도 마찬가지이다. 이는 개발업자가 돈이 없어서 타인자본을 사용하는 것이 아니라, 위에서 말한 것처럼 레버리지 활용을 통한 수익률 극대화를 위해 타인자본을 활용하는 것이다.

부동산 개발사업의 경우 통상 매출 대비 이익률은 10~30% 수준이다. 자기자본 100%로 사업을 했다면 자기자본대비 수익률(ROE)는 그대로 10~30%가 된다. 그러나 자기자본 10%로 사업을 했다면 ROE가 100~300%가 되는 것이다. 이런 셈법에 따라 개발업자들은 자기자본 투입 비율을 최소화시키고 타인자본(대출)을 최대한 활용하고자 한다. 사실 개발사업의 경험이 축적되고 전문성이 있을수록 이런 경향이 강하게 나타난다.

그러나 문제는 경험도 전문성도 크지 않은 초보 건축주들조차 이러한 셈법을 따르려 하는 데 있다. 전문 개발사업자조차도 지나친 레버리지를 사용하다 사업에 예기치 못한 문제가 발생할 경우 큰 어려움을 겪을 수 있기에, 초보자일수록 지나친 레버리지 활용은 지양해야 한다.

타인자본 중 일부인 시공사의 외상 부담금은 다음 기회에 따로 다뤄보기로 하고 이번에는 이 부분을 무시하고 타인자본을 곧 금융을 통한 대출이라고 가정하고 이야기를 진행해 보겠다.

각 금융권 별로 다른 대출조건과 특성 파악이 중요

통상 PF대출이라고 불리는 개발사업 관련 대출은 현재는 존재하지 않지만 토지에 사업비가 투입되어 향후 준공될 건물의 예상가치(준공 후 예상가치)를 기준으로 각 금융권별로 정해진 담보 인정 비율(LTV)을 적용하여 최대 대출 가능 한도를 산출하게 된다.

1금융권(시중은행)의 경우 금리가 싼 반면 적용하는 담보 인정 비율(LTV)이 낮다 보니, 그만큼 사업자가 투입해야 하는 자기자본의 비율이 높아지게 된다. 1금융권의 경우 소규모 개발사업에 대한 PF대출에는 소극적이기 때문에 시설자금 대출을 통해 최대 전체 사업비의 50% 이내의 대출을 실행하는 경우가 대부분이다.

이 경우 당연히 개발사업자는 50%의 사업비를 자기자본으로 충당하여야 한다. 개발사업의 자기자본대비 수익률은 떨어지지만 반대로 사업의 안전성은 그만큼 높아지게 된다.

2금융권의 경우 준공 후 가치 대비 LTV를 높게 적용해 최대 전체 사업비 레버리지 사용 대비 80%에 가까운 대출을 해주기도 한다. 1금융권과 비교하면 부담해야 할 금융비용(금리, 수수료)은 늘어나게 되지만 개발사업자는 20% 수준의 자기자본만으로 사업을 진행할 수 있는 장점도 있다.

사업의 리스크는 높아지지만 이론상의 자기자본 대비 수익률은 높아지기 때문에 많은 개발사업자들이 2금융권 대출을 선호하게 된다. 그러나 2금융권 대출을 사용하더라고 금융권이 요구하는 자기자본비율 수준 20% 외에 최소한의 여유자금을 확보하고 사업을 진행해야만 건축비 증가, 공사기간 지연 등 예기치 못한 변수에 대비할 수 있을 것이다.

이외에 2금융권이 요구하는 20%의 자기자본비율을 맞추지 못하는 경우 최근 급성장하고 있는 P2P를 포함한 사금융권을 통해 사업비를 조달하는 경우도 있다. 사금융을 사용하게 된다면 일반적인 리스크 이외에도 금융회사가 불법 업체는 아닌지, 처음 약정한 대출을 실행할 능력이 있는 회사인지 등도 고려를 하여야 할 것이다.

특히 PF대출의 경우 기성률에 따라 대출이 분할 지급되는 캐피털 콜 방식(투자 수요가 있을 때마다 건건이 자금을 투입하는 방식)이 대부분이기 때문에 금융회사가 제때 약속한 대출을 집행하지 못할 경우, 사업 자체가 망가질 수 있다는 점을 반드시 고려하여야 할 것이다.

이에 대한 실례로, 한때 꽤나 잘 나갔던 한 P2P 회사에서 PF 대출을 받아 사업을 진행하던 강원도의 현장이 있었다. 대출을 약정한 P2P 회사 상품의 연쇄 부실이 발생하면서, 추가 자금 모집이 원활하지 않았다. 그러다 보니 제때 공사비를 지출하지 못해 사업 기간이 길어지면서 사업수지가 악화되어 부실 현장이 되고 말았다.

안전한 부동산 투자를 위해선 사전 상담이 필수

이처럼 부동산 개발사업은 감당할 수 있는 리스크와 확보 가능한 에쿼티 비율에 따라 일반적으로 자기 자신에 맞는 금융을 통해 부족한 사업비를 조달하게 된다.

하지만 개발하는 물건의 종류, 입지, 사업성 등 많은 변수에 따라 대출 실행 가능 여부와 대출한도에 차이가 발생할 수 있으므로 반드시 사업에 착수하기 전에 발품을 팔아 여러 금융기관들과 직접 상담을 받아야 한다.

레버리지 사용

투자에 있어 레버리지(레버리지 사용 빚)는 어느 수준으로 잡아야하나?-lovefund(財talk)Best 156회

투자에 있어서 순수한 자기자금으로 투자하기도 하지만, 경우에 따라서는 부득이하게 레버리지 즉, 빚을 사용해야하는 경우도 왕왕 있습니다. 기대수익률을 높이기 위해서 혹은 자신의 종자돈이 작아 사용하게 되는 레버리지는 원금대비 수익률을 키울 수 있지만, 한편으로는 자신의 재산을 손실로 인해 모두 녹여버릴 수 있는 양면을 가지고 있습니다.

그렇다면, 투자에 있어서 빚은 어느 정도 수준으로 잡아야할까요? 그리고 레버리지의 어떤 성격을 보아야할지 lovefund재토크에서 이야기드립니다.

(본 글은 2016년 8 월 24 레버리지 사용 일에 작성되었으며, 2019년 5월 8 일 재편집한 글입니다.)

ㅇ 모든 재테크 투자에서 빚을 사용할 수는 있지만, 투자처마다 사용되는 빚의 성격은 다르다.

주식투자, 부동산투자, 채권투자 등 다양한 투자처를 임하는데 있어 레버리지, 빚을 사용할 수는 있습니다. 해당 투자처마다 그에 레버리지 사용 맞게 설계된 다양한 대출 상품들이 존재하기 때문이지요. 주식투자라면 주식담보 대출이 있을 것이고 부동산투자일 경우에는 주택담보대출, 채권투자의 경우도 채권을 담보로한 증권담보대출 등이 있습니다.

그런데 투자처마다 사용되는 빚의 성격은 다릅니다.

만기 기간이 다를 것이고, 대출에 사용되는 약정금리 또한 투자처마다 다릅니다. 여기에 옵션부 조건 또한 다를 수 밖에 없습니다.

그러다보니 이런 성격을 이해하다보면 내가 투자할 투자처에 빚을 사용해야할지 말아야할지를 가늠할 수 있고 그리고 어느 정도 규모로 해야할지를 짐작 해 볼 수 있습니다.

ㅇ 만기구조와 대출금리 : 투자처마다 다르다.

대출의 만기 구조는 투자처마다 다른 측징을 가지고 있습니다. 계약조건에 따라 다를 수 있겠습니다만 전반적으로 부동산관련 대출은 만기가 "년"단위로 제법 길지요. 심지어는 30년 이상의 장기 대출로 이 또한 고정금리로 계약을 맺을 수도 있습니다. 심지어는 주택담보대출은 금리가 상대적으로 낮은 편입니다.

이에 반하여, 주식이나 증권(채권,펀드 기타 등등) 관련 대출의 경우에는 만기가 "수개월" 단위로 짧은 구조를 가지고 있고, 전반적으로 대출금리 수준이 신용대출 수준으로 높은 경우가 왕왕 있습니다.

이러한 특징을 가지게 되는 이유는 투자처들의 가격 변동성에 차이가 있기 때문이며 그 가격변동성의 차이와 대출의 만기 구조에 의해 우리가 해당 투자처에 레버리지를 사용해야할지 말아야할지 그리고 무엇을 각오해야하는지를 짐작 해 볼 수 있습니다.

ㅇ 극단적인 가격 충격과 대출 만기 구조를 이해하면 레버리지 정도가 보인다.

종종 투자를 위해 빚을 끌어오는 경우, 투자처의 가격 변동성을 크게 고려치 않은 경우를 자주 보곤 합니다. 하지만 레버리지를 사용하게 될 때에는 최악의 시나리오를 꼭 가늠 해야만 합니다.

예를들어 주식투자의 경우 MDD(Max Draw Down) 최대 손실률을 레버리지 사용 50%로 가정해 보겠습니다. 주식시장이 하락할 때 주가지수가 50%는 하락하니 10년에 한두번씩은 주가지수에서 발생할 수 있는 극단적인 상황입니다.

만약 자기자본에 더하여 자기자본 만큼 빚을 끌어와 투자를 할 경우 자신의 투자원금에 2배의 자금으로 투자할 수 있습니다. 수익이 나서 주가가 2배 올라간다면 총투자자산이 2배로 커지면서 자신의 투자원금 대비하여서는 200%의 수익률을 만들 수 있습니다. 이런 시나리오로 간다면 기분 좋을 수 있습니다.

하지만 반대로 수익률이 -50%로 손실이 발생한다면, 즉 총투자금액이 반토막이 날 경우에는 빚을 갚고 난 뒤에는 자신의 투자금은 하나도 남지 않게 되지요. 오히려 이자까지 생각하면 원금탕진에 이자까지 물어야만 합니다.

투자원금에 50%를 빚으로 끌어와 투자한다하여도 최악의 상황이 발생하여 주가가 반토막 날 경우, 남는 순자산은 원금에 25% 즉 1/4수준으로 줄어들면서 재기하기 어려운 지경에 이르고 맙니다.

특히나 주식투자를 레버리지로 투자한 경우에는 대출의 만기가 수개월 단위로 짧기 때문에 장기 홀딩할 수도 없고 결국 손실이 확정되어버리면서 다시 일어서기 어려운 지경에 빠지기에 주식투자의 경우는 작은 레버리지라도 치명적인 타격을 안겨 주게 됩니다.

부동산투자의 경우는 가격 변동성이 주식투자만큼 극단적이지는 않습니다. 대신 부동산불패 신화처럼 계속 상승한다는 개념보다는 내가 원하는 시기에 매도할 때, 원치 않는 불리한 가격에 매도될 가능성을 염두 해 두어야합니다. 부동산 또한 대략 10~20%정도의 하락리스크를 가질 수 있습니다. (부동산 폭등 지역은 특히)

제도적으로 LTV로 막혀있기에 집값에 60~70%수준으로 대출 한도가 제한되어있지요. 만약 LTV 70%로 잡을 경우 자기의 순투자금에 2.3배의 레버리지를 끌어올 수 있습니다. 만약 주택을 매도할 때 원치 않은 급매 상황이 발생하여 매입가에 20%정도 하락한 가격으로 매도할 경우 자신의 투자원금은 1/3수준이 남게되어 타격이 클 수 밖에 없습니다. 만약 LTV 60%로 대출 받았을 경우에는 투자원금이 1/2수준이 남게됩니다.

그래서 부동산투자에서는 가격 자체만 볼 때에는 최악의 시나리오 가정시 레버리지를 LTV제한폭까지 사용하는 것은 지양할 필요가 있습니다.

대신, 부동산투자에서 대출은 듀레이션이 장기대출이 가능하단 레버리지 사용 점이 리스크를 해소할 수 있는 유리한 점을 가지고 있습니다 . 10년, 20년, 30년 등 장기 대출이 가능하고 원금을 분할하여 상환할 수 있기에 이 기간 중에 원금을 상환 해 가면서 투자자산을 유지할 수 있습니다.

반대로 주식투자의 경우는 유지증거금 이하로 가격이 하락할 경우 혹은 수개월내 만기가 돌아온 경우에는 주식투자 자산을 강제로 매각할 수 밖에 없지요.

즉, 부동산투자에서 대출을 길게 가지고 갈 수 있기에 그 사이 자산을 유지하면서 자산가치가 회복될 수 있는 기대도 가져볼 수 있는 것입니다.

ㅇ 정리 : 레버리지 투자시 최악의 시나리오와 대출 만기 구조를 이해하시라.

이러한 투자처에 따른 레버리지 자금의 성격과 투자처의 가격변동성에 따른 최악의 시나리오를 생각하다보면 어느 정도 레버리지를 사용해야하는지 그리고 그 레버리지에 따른 최악의 시나리오에서 내 자신이 감내할 수 있는 지를 추정 해 볼 수 있습니다.

만기가 짧은 대출 상품으로 장기투자를 하는 것은 어불성설이지요.

그러하기에 가격변동성 커서 최악의 시나리오에서 큰 가격 하락이 발생할 수 있는 주식투자에서는 만기가 짧은 주식관련 대출 상품으로 장기투자하는 것은 말도 안되는 전략인 것입니다. 한두번 수익을 볼 수 있을 지언정 어느 순간에는 막대한 손실을 기록하며 상처만 남을 수 있습니다. (유명한 주식트레이더들이 평생에 한두번씩 파산했던 경험을 가진 이유가 바로 이러한 이유 때문입니다.)

그래서 개인적으로는 주식투자자분들은 아예 빚을 사용하지 않는 순수한 자기자금을 사용한 투자를 권장드립니다.

그리고 부동산 투자의 경우는 장기대출로 투자를 할 수 있고 부동산의 가격 변동성이 주식보다는 양호하기에 최악의 시나리오에서 각오만 할 수 있다면 레버리지 사용을 하여도 괜찮습니다 . 그리고 최악의 시나리오가 발생했더라도 원금을 장기 분할 상환할 각오가 되어있다면 즉, 자신의 수입으로 버틸 수 있는 각오가 되어있다면 적절한 수준의 레버리지를 사용할 수 있습니다. 대신 LTV의 최대치까지 사용은 되도록 피하실 필요가 있겠습니다.

이외에도 대출에 따른 이자를 소득이 감내할 수 있는지도 생각 해 보아야하겠지요.

이런 모든 것을 고민하고 난 뒤, 레버리지를 사용 여부를 결정하십시요. 이는 어떠한 투자처에든 마찬가지로 통용될 수 있는 원리를 정리하면 아래와 같습니다.

1. 부채의 듀레이션(만기)는 최대한 길게 잡을 수 있을 때

2. 투자자산의 변동성이 최대한 낮을 때

3. 최악의 시나리오에서도 내 자신이 감내할 수 있을 때!

레버리지 사용을 고려할 수 있을 것입니다.

그리고. 마지막으로 절대 레버리지를 사용하지 말아야할 때가 있습니다.

"모두가 여기가 대박날 투자처야!"라면서 뛰어드는 투자처에는 절대 레버리지를 사용하지 마십시요. 오히려 상투 꼭지를 잡을 수 있습니다.